יש הרבה כסף להרוויח בהפכת בתים חדשים אם אתה יכול לעשות את זה כמו שצריך. למעשה, אתה יכול בקלות להרוויח $ 25, 000 או יותר לכל עלה ולעשות זאת תוך פחות מ -90 יום. עם זאת, זכור כי אתה עומד להפסיד כל כך הרבה, או יותר, בהיפוך אם אתה מחשיב לא נכון את ההזדמנות. הפיכת בתים חדשים יכולה להיות דרך להרוויח סכומי כסף גדולים בצורה לא שגרתית, אך גם דורשת מחקר, עבודה קשה ותיאבון בריא לסיכון.
צעדים
חלק 1 מתוך 4: קביעת אם היפוך הבית מתאים לך
שלב 1. ודא שיש לך מספיק כסף נוסף
היפוך בתים חדשים כרוך בפועל ברכישת בית או נכס. אז בנוסף להוספת משכנתא נוספת להוצאות החודשיות שלך, סביר להניח שתצטרך לשלם מקדמה. יש לקוות שמחיר המכירה שלך יכסה הוצאות אלו. בלי קשר, תזדקק לכמות מזומנים גדולה ותקציב חודשי גמיש בכדי להתחיל לדפדף בתים.
הם גם הוצאות אחרות, כמו שירותים ומיסים, הנכנסים לתוקף. כאשר אתה מוכר את הבית, תצטרך גם לשלם מס רווח הון על הרווח שלך
שלב 2. נהל את הציפיות שלך
כפכפים מצליחים לא פשוט קונים ומוכרים בתים מבלי לבצע עבודות ביניים או מאמצים שיווקיים. הבינו שתצטרכו להשקיע עבודה והוצאות בכדי לבצע שינויים בבית במקרים רבים. באחרים תרצה להימנע מדמי מתווך ולנסות למכור את הבית בעצמך, מה שדורש קצת שיווק ועבודת רגליים. ודא שאתה מוכן להשקיע את העבודה בכדי לעשות זאת נכון.
שלב 3. ודא שיש לך מספיק זמן פנוי
זה לא תחביב של סוף שבוע, אלא עבודה במשרה מלאה. ברוב המקרים, יהיה עליך לתזמן תחזוקה, לפקח על בנייה על תוספות או שינויים, ולהתמודד עם בעיות אחרות שעולות עם הבית. תצטרך גם להציג את הבית בפני קונים פוטנציאליים בעצמך אם אינך מתכוון להשתמש במתווך. יהיה קשה לתזמן את כל זה סביב עבודה נוספת במשרה מלאה.
שלב 4. להיות מסוגל להתמודד עם סיכון וכישלון
רוב הסיכויים שתעשה לפחות כמה צעדים כשתתחיל להעיף בתים. טעויות אלו עשויות לעלות לכם באלפי או עשרות אלפי דולרים. בנוסף, עלולות להתרחש תאונות שעולות לך אלפים או מחזירות את הפרויקט הנוכחי שלך לשבועות או חודשים. אם אתה מסוג האנשים שאינם מסוגלים לחשוב ולנהוג באופן רציונלי בתקופות לחץ אלו, אולי התהפכות הבית לא מתאימה לך.
חלק 2 מתוך 4: חיפוש נכס
שלב 1. הכירו כיצד לרכוש בית או דירה
אם כבר עשית את זה, אז אתה כבר מכיר את התהליך וזה טבע שני. אם מעולם לא רכשת בית, התייעץ עם מתווך. ישנם כמה צעדים הכרוכים ברכישת בית שעליך להכיר. באופן כללי, תהליך זה כולל הצבת הצעה, קבלת משכנתא, הסרת תנאים והשתלטות.
אתה יכול גם לדלג על המכירה הראשונית לרכוש לגמרי מגרשים משלך ולבנות עליהם בתים משלך למכירה. בתהליך זה, תוכל לבנות את הבית בעצמך או לשכור בונה שיעשה זאת עבורך. שני תהליכים אלה ידועים במפרט ובהתאמה אישית בהתאמה
שלב 2. חקור את תנאי השוק באזור שלך
שוחח עם מתווכים על כמות ההיקף והביקוש הביתי שהם חווים. ייתכן שתרצה לחפש בעיתון המקומי שלך דיווחי דיור.
- שוק הדיור הוא כמו שוק המניות בכך שיש לו מחזורי "שור" ו"דוב ". שוק הדיור יכול לקחת שנים על שנים לעבור ממחזור אחד למשנהו. המשמעות היא שמקרקעין עשויים להיות "ביקושים גבוהים" או "ביקושים נמוכים" בכל זמן נתון.
- אם האזור שלך חווה כעת "ביקוש נמוך" לבתים, יהיה הרבה יותר מאתגר, או לפחות פחות רווחי, להפוך את הבתים.
- אם אתה באמת רוצה להתחיל עם התהפכות, אך גילה ששוק הדיור המקומי שלך אינו בשל לכך, שקול לעבור לאזור עם שוק פעיל יותר. חקור את השווקים החמים ביותר ברשת. חלק מהאזורים חווים כיום התאוששות מחירים דרמטית ומוכנים להשקעות הפוך.
שלב 3. מצא נכס
לאחר שהחלטת שהגיע הזמן להתחיל פרויקט חדש, חפש את המגרש הנכון במסגרת התקציב שלך. ישנן מספר דרכים לעשות זאת.
- יש אנשים שמחפשים נכסים במצוקה. אלה הן שהמוכר "נואש למכור", מסיבות כגון גירושין, פשיטת רגל, מוות, מצב ירוד של הנכס או איחור בתשלומים. רצון המוכר למכור יאפשר לך לנהל משא ומתן על מחיר טוב יותר על הקרקע.
- דרך נוספת היא פשוט לאתר את אזורי העיר או העיירה שלך שהם "שכונות חדשות", שבהן מתבצעת כל הבנייה החדשה. לך לשם ותסתובב. חפש שלטים שהציבו בונים שרוצים למכור את הבית החדש שלהם או מגרשים פתוחים זמינים.
שלב 4. שקול איזה סוג בית תוכל לבנות על נכס
בצע מחקר וברר אילו סגנון בית, גודל ותכונות ספציפיות הם אופנתיים או נמכרים בדרך כלל באזור שלך. תסתכל על בתים חדשים שנמכרים ונסה לחקות את הצלחותיהם. ייתכן שיהיה עליך להרכיב צוות עם מעצב ואדריכל כדי לקבל מושג מציאותי מה אתה יכול לעשות עם הרבה נתון ותקציב.
- נסה לתכנן בתים שנמכרים בטווח הבינוני עד העליון. המשמעות היא הסכום שבו המשפחה הממוצעת תוכל להרשות לעצמה. באופן כללי זה אומר בין 200,000 $ ל- 500,000,000 $ בהתאם לאזור שלך. אתה רוצה את טווח המחירים כי אלה נמכרים הכי מהר שכן יש את צפיפות האוכלוסייה הגדולה ביותר שמחפשת בתים בינוניים אלה. זה יכול להיות הרבה פחות או הרבה יותר אבל זה בערך הממוצע.
- במקרים רבים, הבית חייב להכיל שלושה חדרי שינה או יותר ולפחות שני חדרי אמבטיה מלאים.
שלב 5. צור קשר עם בוני מידע על בתים ספציפיים
"דרך נוספת למצוא בית היא פשוט לחפש רשימה של בונים באזור שלך. התקשר לכולם ושאל אותם אם יש להם" בתים מיוחדים "למכירה. כך נקרא בית חדש ללא בעלים בפועל (מלבד הבונה).
- הסיבה שאתה רוצה לשקול למצוא בית חדש לגמרי היא פשוטה. הוא חדש לגמרי, אין צורך בשיפוצים. זה מראה הרבה יותר טוב ותגרום יותר אנשים לבוא לראות את זה מאשר לבית מבוגר יותר. והשוליים גדולים יותר. זה אומר שבתים חדשים שולטים ב"פרמיה ". אם אדם רוצה לגור בבית חדש לגמרי, הוא צריך לשלם תג מחיר גבוה יותר. כמעט כמו רכישת מכונית חדשה מהמגרש, רק שזה לא יוריד.
- בנוסף, השכונות החדשות בדרך כלל מציעות יותר תכונות ושירותים כגון פארקים, נחלים, שבילי הליכה וכו '. הם יותר נחמדים עם שדרוגים נוספים. הבית שלך מוקף בבתים חדשים ויפים. כל התכונות הללו משולבות ומעלות על קלות להפוך את הבית שלך.
שלב 6. חקור עוד יותר את ההזדמנויות האהובות עליך
עם הזמן תצמצם את החיפוש לכמה נכסים. בשלב זה בצע מחקר על כל בונה שאתה שוקל כדי לוודא שהוא בעל מוניטין ויסיים את הבית בהתאם לסטנדרטים שהם טוענים, כגון משטחי גרניט, שטיח בגודל 50 גרם ומפרט אחר. וודא שהם מבצעים עבודה איכותית ואפילו בדוק כמה מבתיהם האחרים שבנו. אם אין להם בתים אחרים שנועדו להראות לך, היזהר מאוד.
הקפד להשתמש בנתונים משירות הרישומים המרובים (MLS) כדי לראות מגמות שכונתיות וערכים ממוצעים עבור בתים דומים. זה אמור לתת לך מושג לגבי שווי השוק של הבית. עבור אל https://www.mls.com כדי להשתמש בשירות
חלק 3 מתוך 4: רכישת הנכס
שלב 1. שקול את העלויות
תסתכל על עלות המגרש, שכר הבנייה ועלויות הבנייה. יהיה עליך גם לקחת בחשבון עמלות, ארנונה וביטוח, כמו גם את עלות מימון ההשקעה שלך. סה כ מספרים אלה באמצעות נתוני הבנאי שלך ופרויקטים דומים. לאחר מכן תוכל להשתמש בסכום זה כדי להשוות למחיר מכירה משוער כדי לקבוע אם תוכל להרוויח סביר על מכירת הבית או לא.
שלב 2. ברגע שאתה מוצא נכס שהוא מבצע גדול, קפוץ עליו
אם אתה יודע, בהתבסס על השוואות MLS בפועל באזור זה, תוכל להמיר אותו תמורת 25,000 $ לפחות יותר, זוז מהר!
תציעו הצעה מיידית. אם זה יתקבל, עדיין תיתן לך זמן לבצע מחקר על הבונה ומצב הבית.
בהצעה, הקפד על מספר דרכים לצאת מהחוזה, כגון "בכפוף למימון". אם יש לך בעיה ואתה צריך לצאת וללא כלול בסעיף זה, לא תוכל לצאת אם יש בעיה. הנפוץ ביותר הוא פשוט "בכפוף למימון לפי תאריך x". אם אינך יכול לבצע את המימון עד אז בקש הארכה בתאריך התנאי
שלב 3. לרכוש מימון
על מנת לרכוש את הנכס בפועל ולהתחיל או להמשיך בבנייה, יהיה עליך לקחת הלוואה. עבור דירות בתים, סביר להניח שתצטרך לקחת הלוואה בריבית גבוהה, בשל הסיכון הגלום בהיפוך הבית. במקרים רבים, זה יכול להגיע גם לשיעור שנתי של 10 עד 12 אחוזים.
בעל היסטוריית אשראי טובה וציון יכול לעזור לך לקבל שיעור טוב יותר, אך ההלוואה עדיין תיחשב כמסוכנת על ידי מלווים רבים
שלב 4. הסר את התנאים בבית
המשמעות היא שעליך לקחת לידיו את תאריך החוזה. זה קורה כשהבית שלך נבנה. אז עכשיו אתה יכול לדבר עם הבונה ולבחור את התכונות והצבעים שלך לחלק הפנימי והחיצוני של הבית. אם אין לך ניסיון לעשות זאת, ברר אם לבנאי יש איש מקצוע שיכול להתייעץ איתך.
שלב 5. השלימו את הבית שלכם
הקפד לעקוב אחר עבודת הקבלן כשהם מסיימים את הבית בהתאם למפרט שלך. כדאי להתייעץ עם ספרים או מומחים אחרים בגימור הבית, במיוחד לגבי המוצרים הראשונים שלך. תרצה להוסיף גימורי יוקרה גלויים מבלי לוותר על יותר מדי מהתקציב שלך.
- בחר מרקמים, צבעים וחומרים "כל הצבעים הניטרליים" וגימורים שיתאימו כמעט לכל טעם. אל תבחר צבעים בהירים לשום דבר. זכור שאתה "הופך" את הבית הזה. אתה עושה את הפנים עבור "מישהו אחר". זה לא מה שאתה אוהב, זה מה שהאוכלוסייה הכללית תאהב, שהוא "גוונים ניטרליים" מבפנים ומבחוץ.
- אם אתה לא עושה שום דבר אחר, וודא שהמטבח מושלם. זהו החדר החשוב ביותר בבית עבור קונים רבים. אם זה כבר טוב, תסתכל על חדרי הרחצה הבאים.
חלק 4 מתוך 4: מכירת הבית
שלב 1. עכשיו הבית שלך מוכן, עשה את זה מוכן להצגה
היפטר מכל הזבל שלך וחומרי בנייה או ציוד ששוכב. הבית הזה עומד להימכר. המשמעות היא שחייבים להיות "100% ללא עומס". דרך פשוטה להבין זאת היא ללכת לכל "בית מופע" באזור שלך ולראות איך הם עשו את הפנים. הריהוט שלך, אם יש לך בכלל, לא חייב להיות טוב או מפואר כמו שהם עשויים להיות בבית ההצגה.
אין להשאיר דבר גלוי לעין. שים הכל בארונות, ארונות, מגירות, מרתף ומוסך. עוזב את אזור המגורים הראשי ונראה לא מסודר. אל תשתמש יותר מדי ריהוט. אתה לא רוצה שהחדרים ייראו עמוסים. כמו כן אין להרכיב יותר מדי תמונות או תמונות על הקירות. אתה רוצה שהכל יהיה טהור. מכיוון שהקונה שלך רוצה "בית חדש" אל תהפוך אותו ל"בית משומש "עבורו. הפכו את זה ל"בית מופע "עבורם
שלב 2. רשום את הבית
אתה יכול למכור אותו בעצמך כדי לחסוך כסף או לרשום אותו ב- MLS עם מתווך. הסיבה שתרצה למכור באמצעות MLS היא שיש אלפי מתווכים באזור שלך שיראו את הרישום MLS (שירות רישומים מרובים) ויתחילו להציג את הבית שלך אולי אפילו "יומי". יהיו לך המון מתווכים שמתחרים למכור את הבית שלך. השווה את זה ל"רק אתה "שמנסה למכור אותו. כן, תוותר על עמלה, אך ניתן לחשב זאת במחיר המכירה.
- רשום את הבית שלך בתחרות בתוך האזור. עם זאת, בעת רכישת הבית היית צריך לקבל עסקה, וכבר ציפית שתוכל למכור אותה מחדש תמורת 50,000 $ לפחות על סמך תנאי שוק בפועל ומחקרים שעשית.
- אל תמחיר אותו יתר על המידה או שהוא לא יימכר, ואל תמחק אותו ותשאיר כסף על השולחן. אבל עדיף להמחות במחיר ופשוט לא להתגמש במחיר המבוקש שלך במהלך המשא ומתן, מאשר לתמחר אותו יתר על המידה ואף אחד לא יבוא להסתכל עליו.
שלב 3. כאשר אתה מקבל הצעה שקול היטב את המצב
לעולם, בשום פנים ואופן, אל תכנס למשא ומתן שבו אתה סוחר בהצעות הלוך ושוב. אם הם נותנים לך הצעה, עליך תמיד להגיד להם, "אני אחשוב על זה ואחזור אליך בעוד שעה". קח קצת זמן לחשוב על זה. אל תתחיל לסחור בהצעות הלוך ושוב עם קונה מבלי לקחת לפחות שעה. דבר אחד אתה יכול לעשות כשאתה אצל הקונה והם אומרים "מה עם כל כך הרבה …", אמור להם, "בסדר אני אקח את ההצעה הזו ואני אלך לשתות קפה ואחזור באחת. שעה ליידע אותך ".
זה כל כך חשוב כי רוב הסיכויים שהם לא הציעו לך מספיק, ועכשיו אתה רוצה להתנגד להצעה. מה שאתה יכול לעשות זה לקחת את השעה הזו כדי לבנות את הצעת הנגד שלך. לדוגמה, אם ההצעה שלהם היא כמעט מה שאתה רוצה אבל לא לגמרי, תחזור ותגיד משהו כמו "בסדר, אני אקבל את ההצעה שלך אבל אני לא עוזב את המכשירים". יכול להיות שהם יסתדרו עם זה, וזה מהווה 5000 $ שהיית מפסיד אם היית נכנס למשא ומתן נמהר
שלב 4. קדימה עם המכירה
קונה הבית שלך ירצה לתת לו מסגרת זמן "להסיר תנאים". באופן כללי אם יש לך הצעה הקונה יהיה "רציני" לגבי הבית שלך. אם הם זקוקים להרחבה, תן אותה רק אם אין כמעט כל פעילות אחרת. אבל אם אתה עדיין מקבל הרבה הצעות אחרות על הבית שלך, או שאתה מרגיש שאתה לא מקבל עסקה טובה כמו שחשבת בתחילה, אל תאריך את תאריך התנאי ובכך תבטל את ההצעה. זה יאפשר לך לקבל את הצעת הגיבוי שלך שעשויה להיות טובה וחזקה יותר.
עם זאת, באופן כללי, אתה רוצה להיות אדיב בשלב זה כדי שהעסקה תצא לפועל בהצלחה. אז אם הם רוצים להביא את המשפחה שלהם בפעם השלישית, פשוט תנו להם לבוא לראות אותה
שלב 5. חפש את הפרויקט הבא שלך
כעת, לאחר שהקונה הסיר את התנאים, תוכל להתחיל לחפש נכס חדש לרכישה או לנסות למצוא נכס אחר שיפוך לאותו הדרך כפי שעשית. ביום שהם תופסים את החזקה, אתה צריך להיות "בחוץ". ואז זמן קצר לאחר שהם משתלטים, תקבל משכורת שומנית גדולה מהרווח שהרווחת מהמכירה. כלומר, אלא אם תעבירו את זה לבית החדש שבסוף תקנו. בדרך כלל עדיף להשאיר את ההכנסות שאתה מרוויח בבית שלך.
אל תפדה ותלך להוציא את הכסף. עדיף לחבר את האפקט ולאפשר לכסף שלך ללכת לעבודה בשבילך ברכישה הבאה מאשר לבזבז אותו על קניות ופזרנות. בטח, קנה לעצמך חופשה מהעסקה בכמה דולרים, אבל תן לשאר הרווח ללכת לעבוד עבורך בבית הבא או השקעה אחרת שבה זה גורם לך עוד יותר כסף
טיפים
- זו מגמה גדולה. אבל זה אומר גם הרבה תחרות. אם אתה מתכוון לעשות זאת, הקפד לקרוא עליו מעט. עם זאת, זכור שרוב המופעים, הספרים והחומרים הביתית מתמקדים בהדלת נכסים ישנים יותר ובנכסי מצוקה, שחלקם עשויים להזדקק לשיפוצים, וזהו פארק כדורים אחר לגמרי. לכן כדאי לשקול בתים חדשים שבהם הקבלן רק רוצה לחסל תמורת רווח קטן. חלק מהבונים רק רוצים לצאת, או שהם "חייבים לצאת" וימכרו בהפסקה.
- אם אתה מקבל המון אנשים שמגיעים לראות את הבית שלך, כמו במספר ליום, ייתכן שתמחור נמוך יותר של הנכס שלך. לא היית מקבל כל כך הרבה אלא אם כן המחיר שלך כל כך נמוך שאנשים חושבים שזה הרבה, וזו לא המטרה שלך. המטרה שלך היא להיות "במחיר תחרותי" אך עדיין תוכל להרוויח.
- נסה למצוא את מה שהם מכנים חברת נדל"ן "בתשלום" שאפשר ללכת איתה. הם יקבלו את רישום ה- MLS הפופולרי ביותר באזור שלך, ויאפשרו למתווכים אחרים להתחיל למכור את הבית שלך. עם זאת, הם גובים רק "עמלה קבועה", מה שלעיתים יחסוך לכם בסביבות 40% בעמלות המתווכים.
- כאשר אתה קונה בית, אלא אם אתה כבר מכיר היטב מילוי חוזים ומשא ומתן, נסה לגרום לעורך דין ו/או מתווך להיות נוכח ולעבוד בשמך. בלעדיהם המוכר עשוי לנסות לקבוע תנאים שעלולים לפגוע בך ואולי אפילו לא תדע זאת. אז אתה רוצה כמה אנשי מקצוע מנוסים שם בצוות שלך שיייעצו לך לפני שתחתום על הקו המנוקד לקנות או למכור את הבית.
אזהרות
- כתוב את תוכנית הפעולה בקפידה עד לפריט האחרון. שקלו את כל היתרונות והחסרונות. כיצד זה ישפיע על חיי הבית שלך, האם יש לך משפחה לחשוב עליה, כיצד פעולה זו תשפיע על עבודתך, והאם תוכל לעמוד בעלויות בלתי צפויות לנשיאת הנכס עד שתוכל להפוך אותו?
- זהו מתווה בסיסי כיצד עושים זאת. אתה תתמודד עם סכומי כסף גדולים ותמצא בתנאים מסוימים שעלולים לעלות לך הרבה כסף אם תעשה טעות. במילים אחרות, היזהר מאוד. זה מיועד לאנשים שמוכנים לעשות שיעורי בית, לנקד את ה"אני "שלהם ולחצות את כל ה"ט" שלהם. לא למי שהולך בטיפשות פשוט למהר פנימה ול"כנף אותו ". זכור כי יש הרבה רכיבה על עסקאות אלה.
